R>（2）知識森林島，依據(jù)“第四空間”的理念設(shè)計而成，其四大核心元素為知識、商務(wù)、生態(tài)、人文，是世界首個完整體現(xiàn)知識經(jīng)濟特征，完全實現(xiàn)知識、商務(wù)、生態(tài)、人文四者有機融合與高頻互動，具有知識型、國際型、生態(tài)型、藝術(shù)型黃金品質(zhì)的新概念經(jīng)濟區(qū)——知識商務(wù)區(qū)。
3、 落址區(qū)位
知識森林島落址在被稱為北國江南、有中國寶地之譽、位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區(qū)，規(guī)劃用地14.64平方公里。
4、 投資規(guī)模
（1） 投資規(guī)模：總投資概算15億元人民幣。
（2） 建設(shè)周期：規(guī)劃建設(shè)周期8年，2008年6月30日前全部完工。
（3） 投資及管理組合：香港華拓國際發(fā)展集團有限公司
天津知識森林島投資發(fā)展有限公司

二、 概 念 釋 義
1、 知識森林島中的知識構(gòu)成
（1）世界頂尖企業(yè)、企業(yè)家、思想家風(fēng)采紀實（靜態(tài)知識構(gòu)成之一）
（2）啟迪未來的九座知識宮、館（靜態(tài)知識構(gòu)成之二）
（3）世界一流品質(zhì)的國際會議和展覽（動態(tài)知識構(gòu)成之一）
（4）獨具品質(zhì)的三所知識學(xué)院（動態(tài)知識構(gòu)成之二）
（5）面向未來、面向現(xiàn)代化的基礎(chǔ)教育（動態(tài)知識之三）
2、 知識森林島中的商務(wù)構(gòu)成
（1）知識旅游
（2） 商務(wù)會展
（3）總部商務(wù)
（4） 娛樂時尚
（5） 生態(tài)地產(chǎn)
3、 知識森林島的生態(tài)設(shè)計
（1） 實現(xiàn)“零露土”設(shè)計
（2） 生態(tài)技術(shù)、環(huán)保技術(shù)
（3） 廢物的零排放
（4） 環(huán)保的交通設(shè)施
（5） 生態(tài)保護
4、 知識森林島的人文精神
（1） 人、人的精神、人的發(fā)展是知識森林島所關(guān)注，并為之傾力服務(wù)的另一個核心主題。在知識森林島內(nèi)的 “知識、商務(wù)、生態(tài)、藝術(shù)皆以人為本”。
（2） 知識森林島在國際一流管理機構(gòu)的合作支持下以其特有的知識內(nèi)涵、商務(wù)品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境服務(wù)于在知識森林島內(nèi)工作和居住的跨國公司總裁、成功企業(yè)家、學(xué)者、記者及國內(nèi)外各類社會精英。
（3） 知識森林島以其呈辦不窮的各類高品質(zhì)、國際化會展，以及運作科學(xué)、品質(zhì)卓越的“總部商務(wù)”，為各類參加知識森林島會展、參與知識森林島商務(wù)活動的中外商務(wù)人員提供國際一流水準的商務(wù)環(huán)境與空間。
（4） 知識森林島以其獨具品質(zhì)的知識內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境以及匠心獨運的娛樂設(shè)計為每年近800萬人次來知識森林島旅游、休閑、度假、觀光的中外賓客提供親近知識、感觸商務(wù)、融入自然、享受娛樂的知識旅游體驗。
（5） 知識森林島以坦誠、開放的心胸容待社會各界關(guān)注、支持、批評知識森林島的人，愿隨時攜手一切熱心人士將知識森林島這一利國、利民、利人、利己的項目推向更大的成功、更遠的未來。
三、項目構(gòu)建依據(jù)
1、世界已步入知識經(jīng)濟時代，知識已成為當今時代社會發(fā)展、經(jīng)濟增長、科技進步、財富創(chuàng)造的第一推動力。
2、知識商務(wù)，作為知識經(jīng)濟核心之一，承載著新知識的衍生、新價值的創(chuàng)造、新財富的生產(chǎn)，已成為現(xiàn)代社會一道最亮麗的經(jīng)濟風(fēng)景線。
3、知識商務(wù)價值釋放和實現(xiàn)的根本，依賴于知識、商務(wù)、生態(tài)、人文四者的有機融合和高頻互動。
4、社會的發(fā)展與進步，呼喚新的工作、學(xué)習(xí)、居住、與財富創(chuàng)造空間——“第四空間”的出現(xiàn)。

四、社會效益與經(jīng)濟效益簡釋
1、 社會效益簡釋
（1）一部紀實版的《世界商務(wù)百科全書》。在為世界頂尖企業(yè)、企業(yè)家、思想家樹碑立傳的同時，亦將成功地為世界頂尖的企業(yè)和企業(yè)家構(gòu)筑與中國社會、中國市場、中國消費者之間的高品質(zhì)、高品味公共關(guān)系。為追求卓越、遠見未來的中外企業(yè)、企業(yè)家、學(xué)者、學(xué)生、官員以及一切渴望發(fā)展與致富的人們提供鮮活的現(xiàn)代商務(wù)知識和成功經(jīng)驗范本。一個完整知識經(jīng)濟態(tài)的新概念經(jīng)濟區(qū)，其將要釋放的影響與能量、將要顯現(xiàn)的效率與效益，必將為今后各類經(jīng)濟區(qū)的構(gòu)建提供有益的啟迪。
（2） 知識森林島的輻射和連動效力，將催生和帶動周邊多個工業(yè)區(qū)、高科技區(qū)、物流區(qū)等的建立和發(fā)展，乘數(shù)效應(yīng)難以估量。
（3）知識森林島的建成和有效運營必將對所在地政府及居民的觀念、行為、意識產(chǎn)生巨大正向沖擊，有效地提升其創(chuàng)新力、遠見力、競爭力。
（4） 知識森林島將為中國商務(wù)融入世界、世界產(chǎn)業(yè)進入中國提供新的平臺和助力。
（5） 知識森林島將成為亞太地區(qū)最具人氣、特色和活力的
新技術(shù)發(fā)布中心
新產(chǎn)品展示中心
新方法推介中心
新知識擴散中心
新財富創(chuàng)造中心
新娛樂體驗中心
知識森林島將極大地提升所在城市和區(qū)域的知識品質(zhì)、技術(shù)品質(zhì)和經(jīng)濟品質(zhì)，強力地拉動區(qū)域經(jīng)濟的增長。
（6）知識森林島建成后，將使所在地區(qū)成為中國成功者階層及在華經(jīng)商的國際企業(yè)家的
首選居住地、中國最具品位的居住示范區(qū)。
2、 經(jīng)濟效益預(yù)期
（1） 知識森林島的建設(shè)和后期運營將創(chuàng)造6，000人的直接就業(yè)機會，并催生60，000人以上的間接就業(yè)機會，并為所在地區(qū)吸引2，000位以上高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才。
（2） 知識森林島建設(shè)的總投資近15億元人民幣，必將對所在地區(qū)產(chǎn)生復(fù)合 效應(yīng)的經(jīng)濟拉動，經(jīng)濟貢獻值超過30億元人民幣。
（3） 知識森林島建成后，其亞太地區(qū)著名會展中心、旅游中心、知識中心、商務(wù)中心的地位，將每年為所在城市和周邊地區(qū)產(chǎn)生超過100億元（人民幣）的經(jīng)濟拉動力。
（4） 知識森林島建成后，保守估計每年將為所在城市吸引近800萬人次的中外游客，每年為 當?shù)亟?jīng)濟注入超過40億元人民幣旅游消費，并提升所在地區(qū)和城市對外開放和交流的 規(guī)模與品質(zhì)。
（5） 知識森林島多元化的輻射力、影響力每年可為當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)額外引進不低于2億美元 的外商直接投資和不低于2，000的各類專業(yè)技術(shù)人才，推動所在地融資與融智事業(yè)的發(fā)展。
（6） 知識森林島的興建，將強力拉升所在地區(qū)的地價，為所在地區(qū)政府的“經(jīng)營城市” 戰(zhàn)略注入巨大財政活力，為所在地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展積存雄厚的知識和財政基礎(chǔ)。
3、主要經(jīng)濟指標
建設(shè)期：
150億元人民幣的建設(shè)資金投入、300億元人民幣以上的經(jīng)濟貢獻值；
運營期：
6，000人直接就業(yè)，60，000人間接就業(yè)；
800萬人次（每年）中外游客、40億元人民幣（每年）的旅游消費；
2億美元以上（每年）新增外商直接投資
20家以上（每年）新增外資（含國內(nèi)其他地區(qū)）投資企業(yè)；
100億元人民幣以上（每年）的經(jīng)濟拉動力；
5億元人民幣（每年）的直接稅金貢獻（含二期項目）；
40億元人民幣（每年）的間接稅金催生；
2，000人以上（每年）的各類精英人才引進（本科以上學(xué)歷）。
資本盈利率：
年均投資回報率為35%以上（不計復(fù)利）。
五、 選址分析
1、選址寶坻的依據(jù)
（1） 寶坻區(qū)位優(yōu)勢獨特。天津?qū)氎嫖挥诃h(huán)渤海經(jīng)濟圈，處中國二大直轄市——北京、天津的中間地帶。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，東距唐山105公里。在150公里的半徑內(nèi)，除京津二大直轄市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇島、承德、滄州、張家口七個中等城市環(huán)繞。150公里半徑內(nèi)總?cè)丝诩s為7,000萬人，占全國人口的5.4%；國內(nèi)生產(chǎn)總值為9,000億元，占全國近10%。京沈、津薊二條高速公路貫穿全區(qū)。

（2） 原生性資源豐沛。寶坻區(qū)自然原生性資源豐沛、地域開寬，區(qū)內(nèi)河流縱橫、地?zé)嶝S富、雨水充足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，年際平均日照時數(shù)為2,620小時左右，歷年平均無霜期為191天，有“北國江南”之美譽。

（3） 人文和政策環(huán)境優(yōu)異。寶坻民風(fēng)樸實，現(xiàn)任首腦及決策班子嚴謹、務(wù)實，極富創(chuàng)新力、遠見力、行動力，與知識森林島項目的核心團隊有共同的價值觀：追求卓越，遠見未來！

2、結(jié)論
（1） 天津?qū)氎嫱耆珴M足知識森林島項目對經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、政策環(huán)境的要求。知識森林島的內(nèi)具價值和能量將在此獲得足量釋放。
（2） 知識森林島項目落址寶坻可以最大限度地納京津之氣、借京津之勢、而鏈海外。知識森林島項目符合京津二地的戰(zhàn)略規(guī)劃，可以與京津二地形成高品質(zhì)的互利、互動、共榮的格局。
第二篇：理念、演進及運作考量
第一章 基本原則與理念
一、基本原則與理念
（1） 知識森林島項目運作的基本原則是: 研判趨勢，梳理價值，鎖定需求，設(shè)計概念，構(gòu)筑路徑，以共有的價值、開放的心態(tài)鏈接相關(guān)資源，攜手各類戰(zhàn)略合作伙伴，互動多贏，共成輝煌。
（2） 創(chuàng)新是知識森林島的生命源泉，在知識森林島項目上，創(chuàng)新不僅局限在概念與路徑（方法）設(shè)計上，更貫徹在項目建設(shè)和項目營運的全過程。
（3）在知識森林島運作理念里，法、規(guī)則、政策不僅是一種規(guī)范，更是一種資源，一種可資依托，亦永遠依托的資源。
第二章 戰(zhàn)略演進
戰(zhàn)略演進設(shè)計
知識森林島項目的整體戰(zhàn)略演進由三個階段構(gòu)成。
第一階段：概念設(shè)計，概念落地（定址）。
說明：概念設(shè)計共歷時六年，目前已經(jīng)全部完成，在考察了北京、上海、天津、青島、珠海、嘉興、無錫、常州、黃山等十四個城市后，最終定址在位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區(qū)，相關(guān)協(xié)議和規(guī)劃已獲天津市人民政府、天津市規(guī)劃與國土資源局、天津市寶坻區(qū)人民政府等相關(guān)部門的批準（以天津市人民政府二OO三年七月十七日簽發(fā)的津政函[2003]88號為準）。概念已完成。
第二階段：概念全球推廣、全要素（資本、技術(shù)、需求、價值、人等）資源整合，項目建設(shè)啟動、項目建設(shè)、項目建設(shè)完工驗收。
說明：目前，知識森林島項目正處在此一階段，依計劃，此階段將歷時四年半，計劃于二OO八年六月三十日前結(jié)束。（估計完工日期為二OO七年十二月底）
第三階段：后期創(chuàng)新經(jīng)營，高品質(zhì)擴張。
說明：知識森林島概念設(shè)計中所涉及知識旅游、商務(wù)會展、時尚娛樂、休閑度假、總部商務(wù)、國內(nèi)外經(jīng)濟技術(shù)交流等均屬此階段中的工作，該階段自二OO八年一月一日或七月一日正式開始。

第三章 運作考量
一、商業(yè)模式
知識森林島的創(chuàng)新不僅存在于概念和內(nèi)涵里，亦表現(xiàn)在其科學(xué)的、頗具前瞻的商業(yè)模式上�！靶枨笙�?qū)�、定制化供給”是知識森林島商業(yè)模式的核心。
1． 基本邏輯與原則
（1） 研判大勢→梳理價值→構(gòu)造概念→設(shè)計方案→鎖定需求→“定制化”供給
（2）動（項目承建、概念推廣）靜（方案優(yōu)化與再設(shè)計）結(jié)合、實（投入）虛（概念設(shè)計、氛圍營造）相濟、以虛統(tǒng)實、以實養(yǎng)虛、虛實互動。
（3） 資源的定義：價值與需求、規(guī)則與法規(guī)、客戶與戰(zhàn)略合作伙伴、資本、管理技術(shù)、
承建技術(shù)、知識力、遠見力、行動力、操控力、人。
（4） 分項操作、板塊互動，以生態(tài)地產(chǎn)的啟動，引爆需求匯聚與項目的整體推進。
2． 知識森林島的客戶分類（按供給的先后次序排列）
1) 尋找高品質(zhì)居住地的國內(nèi)成功人士。
2) 尋找高品質(zhì)公共關(guān)系平臺（對華）的國際頂尖企業(yè)和企業(yè)家。
3) 尋找高品質(zhì)對外經(jīng)濟技術(shù)交流平臺的中國中小城市及企業(yè)。
4) 尋找高品質(zhì)區(qū)域總部或研發(fā)中心之地的在華經(jīng)商的跨國公司。
5) 尋找知識旅游勝地的中外游客。
6) 尋找高品質(zhì)會展之地的中外企業(yè)（機構(gòu)）。
3．項目推進的時序安排：（略）
注：戰(zhàn)略演進以最終的商務(wù)計劃書為準
4． 管理與決策機構(gòu)
管理機構(gòu)：
香港華拓國際發(fā)展集團有限公司
天津知識森林島投資發(fā)展有限公司
核心決策機構(gòu)：
知識森林島經(jīng)營決策委員會
知識森林島規(guī)劃與藝術(shù)設(shè)計委員會
知識森林島國際顧問委員會
知識森林島國際公共關(guān)系委員會
知識森林島學(xué)術(shù)與資格審查委員會
二、合作與合作伙伴
全要素資源整合、全方位協(xié)同合作既是知識森林島項目成功推展的需要，亦是必然。知識森林島期盼攜手國內(nèi)外同志者，優(yōu)勢互補，價值共創(chuàng)，輝煌共享。
1．合作的基本原則
（1） 合作雙方（或多方）具備同等的職業(yè)素養(yǎng)，對知識森林島項目有幾近相同認知和熱愛。
（2） 合作雙方（或多方）對現(xiàn)行基本商務(wù)準則具有幾近同等的認知力和執(zhí)行意愿。
（3） 合作雙方（或多方）能科學(xué)地定義項目中所蘊涵的機遇和風(fēng)險。并具有幾近相同化解風(fēng)險、成就機遇的能力。
2．合作伙伴的分類
（1） 知識與資源網(wǎng)絡(luò)類合作伙伴：特指國際頂尖的傳媒機構(gòu)、市場推廣公司、法律事務(wù)所、
專業(yè)設(shè)計公司、顧問公司、學(xué)術(shù)機構(gòu)等。
（2） 工程與建設(shè)類合作伙伴：特指具相當資質(zhì)的從事道路、管網(wǎng)、橋梁、綠化、水系、
建筑物等各類工程設(shè)計與施工機構(gòu)；以及水、電、氣、通訊等產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商。
（3）資本類合作伙伴：特指以資本（貨幣）和資本（金融）運作知識及網(wǎng)絡(luò)參與知識森林
島項目的高品質(zhì)企業(yè)和機構(gòu)。
三、二OO四年的融資計劃及考量
項目接受策略投資人與戰(zhàn)略投資人的投資。投資的回報與該投資對風(fēng)險的鎖定條件相關(guān)聯(lián)。年投資回報率介于8%—20%之間，投資期不得低于兩年。根據(jù)二OO四年的工作計劃安排，本年度內(nèi)接受外來投資額度的上限為5億元人民幣。
四、二OO四年的工作計劃
（1） 全面啟動“知識型生態(tài)別墅”建設(shè)，年內(nèi)一期動工面積為4500畝。
（2） 啟動知識森林島概念的全球推廣，完成相關(guān)國際化戰(zhàn)略聯(lián)盟的構(gòu)建。
（3） 完成知識森林島項目的詳規(guī)設(shè)計及各相關(guān)運作公司及機構(gòu)的構(gòu)建。
（4） 完成“跨國公司區(qū)域總部”區(qū)生態(tài)地產(chǎn)項目的啟動準備工作。
第四章 不得不說的若干說明
一、知識森林島是知識商務(wù)區(qū)的構(gòu)建，不是房地產(chǎn)開發(fā)
1） 知識森林島的核心訴求是實現(xiàn)知識，商務(wù)，生態(tài)，人文四者的有機融合與高頻互動。知識與商務(wù)（依托知識創(chuàng)造價值，增長財富）是知識森林島的主軸。
2） 居住區(qū)的開發(fā)和建設(shè)僅是知識森林島實現(xiàn)核心訴求的必要配套設(shè)施，是聚集高品質(zhì)人氣的需要、是知識森林島人文精神的一種體現(xiàn)。
二、知識森林島與現(xiàn)實一些企業(yè)的“跑馬圈地”有本質(zhì)的區(qū)別
（1）知識森林島規(guī)劃的用地量是以能釋放知識森林島的內(nèi)在潛能，兼顧跨國公司對規(guī)模的要求為基礎(chǔ)，科學(xué)而求實，利于跨國公司聚集和規(guī)模效應(yīng)、聚集效應(yīng)的生成。
（2）在知識森林島的運作計劃里，用地較多的機構(gòu)和自然人將被要求在寶坻再行開墾與用地面積相同的荒地，作為自己對社會應(yīng)盡的義務(wù)。
三、知識森林島與現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫無任何關(guān)聯(lián)
（1） 現(xiàn)實的房地產(chǎn)泡沫是由行為投機、產(chǎn)品同質(zhì)、運作粗放造成，供求失衡主要表現(xiàn)為
“結(jié)構(gòu)性失衡”：有效供給不足，無效供給泛濫。
（2）許多的房地產(chǎn)商在項目開發(fā)時，以自身利益和判斷為導(dǎo)向，脫離市場實際，
且普遍占壓銀行資金，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險的衍生。
（3） 知識森林島中的生態(tài)地產(chǎn)的運作模式為“定制化”——先完成規(guī)劃，后由需求者根據(jù)自己的需要，在控規(guī)的約束下，自行設(shè)計、建造。“定制化”實現(xiàn)了完全的“供求平衡”， 無泡沫可言。
（4）知識森林島居住區(qū)內(nèi)房屋建造的品質(zhì)和規(guī)模，依據(jù)以下原則確定：
第一、須與知識森林島的整體內(nèi)涵、氛圍、景觀相協(xié)調(diào)。
第二、客戶自主的品質(zhì)需求及自身的財務(wù)基礎(chǔ)。
（5）人氣決定商氣，高品質(zhì)的人氣催生高品質(zhì)的增長和高速度的發(fā)展。著眼于京津的現(xiàn)實和未來，知識森林島亦希望依據(jù)其獨有的內(nèi)涵及高品質(zhì)的環(huán)境吸引國內(nèi)外攜帶巨額資本和巨量知識的成功企業(yè)和成功人士匯聚京津。知識森林島相信，眾多成功企業(yè)和人士的到來，將為京津和寶坻的未來發(fā)展產(chǎn)生巨量的推動力，為京津城市競爭力的提升做出巨大的貢獻。
四、 最后的說明
創(chuàng)新是社會進步的發(fā)動機，但創(chuàng)新的風(fēng)險是巨大的，過程亦相當艱難。作為一個在現(xiàn)實社會環(huán)境下運作的高品質(zhì)、創(chuàng)新性知識商務(wù)項目，知識森林島懇望所有關(guān)注、關(guān)心知識森林島的各界人士以各種建設(shè)性的方式參與到項目的建設(shè)中來。眾人攜手，釋解不足、放量潛能，使之真正成為利國、利民、利人、利己的商務(wù)典范——立足現(xiàn)實、啟迪未來！

李新雄，從事策劃工作多年，尤其在房地產(chǎn)策劃方面有多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗。 13612005314，li-xinxiong@163.com